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🏢 토지거래허가구역에서는 토지 거래에 대한 규제가 적용되지만, 아파트와 같은 건축물이 포함된 부동산 거래의 경우 특수한 규정이 있습니다.
1. 아파트 거래 시 허가 필요 여부
✅ 아파트(공동주택)도 토지거래허가 대상이 될 수 있음
- 토지거래허가구역 내 아파트를 매매할 경우, **전용면적이 아닌 대지지분(토지면적 기준)**이 허가 대상 면적을 초과하면 허가를 받아야 합니다.
- 즉, 해당 아파트의 대지지분이 허가 기준 면적을 초과하는지 확인 필수
💡 허가 필요 면적 기준
용도지역허가 필요 면적 (㎡)
| 주거지역 | 60㎡ 초과 |
| 상업지역 | 150㎡ 초과 |
| 공업지역 | 200㎡ 초과 |
| 녹지지역 | 100㎡ 초과 |
예를 들어, 대지지분 70㎡인 아파트를 거래하는 경우(주거지역 기준 60㎡ 초과) → 토지거래허가 필요
이 기준은 10∼300% 범위에서 지자체장 등이 따로 정해 공고할 수 있다. 서울 등 수도권은 대부분이 비율이 10%다. 이에 따라 서울 주거지역은 6㎡, 상업지역과 공업지역은 15㎡만 넘어도 허가 대상이 된다.
따라서 허가 필요면적 기준 또한 관련 지자체에 반드시 문의 후 진행을 해야 한다.
2. 허가 절차 (허가 필요 시)
① 거래 전 허가 신청 (매수자 신청)
- 매수자가 시·군·구청에 토지거래허가 신청
- 매수자의 실거주·실사용 목적 확인 (투기 방지 목적)
② 허가 심사 및 승인 (약 15~30일 소요)
- 실수요자 요건 충족 여부 심사
- 실거주 목적이어야 하며 전세, 월세 등 임대 불가
- 허가 조건 이행 확약서 제출 (5년 내 실거주 조건 등)
③ 허가 후 계약 체결
- 허가 없이 계약 시 무효 처리됨
3. 허가 없이 거래하면? (위반 시 처벌)
🚨 허가 없이 거래한 경우 → 계약 자체가 무효
🚨 2년 이하 징역 또는 토지가격 30% 이하 벌금 부과 가능
4. 주의해야 할 점
✅ 대지지분 확인 필수 → 대지지분이 허가 기준 면적 이하라면 허가 없이 거래 가능
✅ 매수자는 실거주 목적이어야 함 → 임대 목적(전월세 투자) 불가
✅ 허가 후 계약 가능 → 허가 없이 거래하면 법적으로 무효
✅ 규제 완화 여부 확인 → 토지거래허가구역은 지정 및 해제가 가능하므로 변경 사항 체크
✅ 결론
- 아파트 거래 시 대지지분이 허가 기준을 초과하면 반드시 허가 필요
- 매수자는 실거주 조건을 충족해야 하며, 임대 불가
- 허가 없이 계약하면 무효 + 처벌 대상
- 거래 전 해당 구청이나 부동산 전문가에게 사전 확인 필수
🏠 아파트 매입 전에 반드시 대지지분과 허가 여부를 체크하세요! ✅
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02-474-9826
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