“만에 하나 집주인 집이 경매로 넘어가면 내 전세금은 어떻게 되지?”
이런 걱정, 한 번쯤 해보셨다면 꼭 알아야 할 제도가 있습니다.
바로 ‘최우선변제 보증금’ 제도입니다.
이 제도는 전세사기나 집주인 채무로 인한 경매, 공매 상황에서도
임차인의 보증금 일부를 1순위로 보호해주는 법적인 방패 역할을 하죠.
오늘은 **서울특별시 기준(2025년 현재)**으로
📌 적용 요건, 금액 기준, 주의사항까지 정리해드립니다.
■ 최우선변제 보증금이란?
주택이 경매나 공매로 넘어갈 때,
법정 요건을 갖춘 임차인은 일정 금액까지 다른 채권자보다 우선해 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.
즉, 내가 등기부상 후순위라도,
이 제도의 조건을 충족하면 일정 금액까지는 무조건 먼저 변제받을 수 있는 것!
■ 2025년 서울 기준 – 금액은 얼마나?
| 적용 대상 보증금 | 1억 6,500만 원 이하 |
| 최우선변제 금액 | 최대 5,500만 원 |
💡 예를 들어,
서울에서 보증금 1억 5,000만 원으로 전세계약을 맺은 세입자가
전입신고와 확정일자를 완료한 경우,
해당 주택이 경매로 넘어가더라도 최대 5,500만 원까지는 우선변제 받을 수 있다는 뜻입니다.
■ 적용 조건 (모두 충족해야 함)
| 📌 1. 보증금이 기준 이하일 것 | 서울: 1억 6,500만 원 이하 |
| 📌 2. 주민등록 전입신고 완료 | 실거주 목적의 전입 |
| 📌 3. 확정일자 확보 | 주민센터 또는 법원에서 발급 가능 |
| 📌 4. 실제 거주 중 | 명의만 올려놓고 비거주는 불인정 |
✅ 위 요건은 모두 경매 신청일 이전에 충족되어 있어야 하며,
그 이후에 전입하거나 확정일자를 받아도 보호받기 어려울 수 있습니다.
■ 실제 사례로 쉽게 이해하기
김 씨는 서울의 다세대주택에 보증금 1억 5,000만 원으로 전세 입주.
전입신고와 확정일자 완료.
몇 달 후 집주인의 채무로 해당 주택이 경매 진행됨.
→ 이 경우 김 씨는 최우선변제 보증금 대상에 해당하므로
→ 최대 5,500만 원까지는 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있습니다.
■ 주의해야 할 점
| ❗ 보증금이 기준 초과 시 | 보호 대상 제외 (예: 서울에서 1억 7천만 원 계약은 대상 아님) |
| ❗ 전입신고 & 확정일자 미완료 | 둘 중 하나라도 누락되면 무효 |
| ❗ 사무실/상가 임대는 제외 | 주택 임대차에만 적용됨 |
| ❗ 주택 경매 전 요건 충족해야 함 | 경매개시일 이후 요건은 소용 없음 |
■ 전세 계약 시 체크리스트
- 보증금이 기준 이하인지 확인했나요?
- 전입신고는 즉시 완료하셨나요?
- 확정일자는 반드시 받으셨나요?
- 집주인 명의로 근저당이 설정된 집은 아닌가요?
📌 위 네 가지 모두 확인하셨다면,
최우선변제권 확보 완료! 최우선변제에 해당하지않는다면 반드시 보증보험 가입을 검토하세요 .
■ 마무리 요약
“등기부 순위가 밀려도, 내 전세금은 먼저 지킨다.”
최우선변제 보증금은 불안정한 시장 속 세입자에게 주어진 강력한 법적 권리입니다.
계약 전 꼼꼼한 준비로, 내 보증금부터 안전하게 보호하세요!