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상가 임대차에서 "대항력"이란 임차인이 임대차 계약을 유지하면서 제3자(건물 매매로 인한 새로운 소유주 등)에게도 계약을 주장할 수 있는 권리를 의미합니다. 즉, 건물이 팔리거나 소유주가 변경되더라도 임차인이 계약을 계속 유지할 수 있는 권리입니다.
📌 대항력 유지 요건 (상가건물 임대차보호법 기준)
대항력을 갖추려면 다음 두 가지 요건을 충족해야 합니다.
1️⃣ 사업자등록 신청 및 확정일자 받기
- 임차인은 임대차 건물에서 사업자등록을 신청해야 합니다.
- 사업자등록을 신청한 날이 대항력 발생일이 됩니다.
- 만약 사업자등록을 하지 않거나 다른 주소로 등록하면 대항력을 인정받지 못할 수 있습니다.
2️⃣ 임차 건물의 ‘인도’ (실제 점유)
- 임차인이 상가를 실제로 사용하고 있어야 합니다.
- 즉, 가게를 운영하거나 영업을 위한 시설을 갖추고 있어야 합니다.
✅ 이 두 가지 요건(사업자등록 + 건물 인도)이 모두 충족되면, 그 다음 날부터 대항력이 발생합니다.
📌 대항력이 유지되는 기준
대항력을 유지하려면 다음 사항을 지속적으로 지켜야 합니다.
1️⃣ 사업자등록을 계속 유지해야 함
- 사업자등록을 폐업하거나 주소지를 변경하면 대항력이 사라질 수 있습니다.
- 특히 다른 장소로 사업자등록을 이전하면 기존 임대차 계약에 대한 대항력을 상실할 수 있음
2️⃣ 건물을 계속 점유하고 있어야 함
- 실질적으로 가게를 운영하고 있어야 하며, 명도(퇴거)하면 대항력이 사라질 수 있음.
- 예를 들어, 건물을 비워둔 상태로 폐업하면 대항력이 인정되지 않을 수 있음.
3️⃣ 임대차 계약이 유효해야 함
- 임대차 기간이 만료되었는데 갱신하지 않고 그대로 둔다면, 법적으로 문제가 발생할 가능성이 있음.
- 계약 갱신을 통해 지속적인 대항력을 유지해야 함.
📌 대항력 유지 여부가 중요한 이유
✅ 건물주가 바뀌더라도 계약을 유지할 수 있음
- 대항력이 있으면 새로운 건물주도 기존 임대차 계약을 따라야 하므로, 강제 퇴거 위험이 줄어듦.
✅ 우선변제권과 연계됨
- 대항력이 있으면 **우선변제권(경매 시 보증금 일부 보호)**도 확보할 수 있음.
- 이를 위해서는 확정일자까지 받아두는 것이 안전함.
✅ 보증금 보호 가능성 증가
- 대항력이 없는 경우, 건물이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받기 어려울 수 있음.
📌 추가적으로 신경 써야 할 점
- 확정일자 받기: 대항력만으로는 보증금을 보호받기 어려울 수 있으므로 확정일자를 받아두면 우선변제권이 생김.
- 임대차 계약서 보관: 건물주 변경 시 기존 계약서를 증빙할 수 있도록 보관 필수.
- 건물 점유 유지: 상가를 운영하지 않거나 장기간 방치하면 대항력이 인정되지 않을 가능성이 있음.
정리: 대항력 유지 조건
조건유지 기준
| 사업자등록 | 해당 상가 주소로 사업자등록을 유지해야 함 |
| 건물 점유 | 실제로 점포를 운영하고 있어야 함 |
| 계약 상태 | 유효한 임대차 계약이 유지되어야 함 |
| 확정일자(권장) | 우선변제권 확보를 위해 확정일자 받는 것이 좋음 |
대항력을 제대로 유지하지 않으면, 건물주 변경 시 계약이 무효화되거나 퇴거 요청을 받을 수 있으므로 주의해야 합니다!
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