“전세 계약 전에 등기부등본 꼭 보세요!”
많이 듣긴 했지만 어디를 어떻게 봐야 하는지, 아직도 헷갈리시죠?
2025년 현재, 전세사기는 여전히 계속되고 있고,
특히 등기부등본 미확인으로 피해 보는 MZ세대가 많습니다.
이 글 하나로, 등기부 보는 법부터 전세사기 예방 포인트까지 전부 정리해드릴게요!
■ 등기부등본이란?
부동산의 주민등록등본 같은 서류!
집의 ‘이력서’ 또는 ‘병원 차트’라고 보면 이해가 쉬워요.
- 집주인(소유자)은 누구인지
- 근저당, 압류, 가압류 등 돈 문제는 없는지
- 언제 어떻게 거래되었는지
→ 이런 정보들이 전부 들어 있는 공적 문서입니다.
📌 정부24 / 대법원인터넷등기소에서 온라인 발급 가능 (수수료 700원)
■ 등기부등본 보는 법 (실제 이미지 기준 설명)
1. 표제부 – 집의 기본 정보
- 건물의 주소, 용도, 면적
- 신축빌라인지, 다세대인지, 단독주택인지 확인 가능
주의사항: ‘근린생활시설’로 표시된 곳은 주택이 아닐 수 있음!
2. 갑구 – 소유권 관련 사항
- 현재 집주인 명의 확인
- 소유권 이전 내역도 포함되어 있음
주의사항:
- 집주인과 계약 상대방이 다르면 사기 의심!
- 공동명의일 경우 전원 동의 필요
3. 을구 – 권리관계 / 금융 정보
- 은행 대출, 전세권 설정, 근저당권, 가압류 등이 기재됨
- 사기 수법의 90% 이상이 을구에 힌트 있음!
대표 사기 체크포인트:
| 근저당권 설정 | 은행 대출 담보로 잡혀 있음 | 전세가 > 근저당이면 위험 |
| 전세권 다수 존재 | 기존 세입자 보증금이 걸려 있음 | 선순위 여부 반드시 확인 |
| 가압류 / 경매 기록 | 압류나 채무 문제가 있음 | 즉시 피해야 함 |
⚠️ 실제 사례로 보는 주의사항
“등기부등본에 근저당 9천만 원, 전세 1억 2천인데요?”
→ 이건 전형적인 깡통전세 사기입니다.
→ 집이 경매 넘어가면, 은행이 먼저 돈 가져가고, 세입자는 1원도 못 받을 수도 있어요. 집을 처분하여도 충분히 확보 가능 할 경우에만 진행합니다 .
■ 등기부등본 볼 때 체크리스트 (2025년 최신 기준)
✅ 소유자 본인 확인
✅ 근저당 + 전세보증금 합이 집 매매가 이하인지
✅ 가압류, 경매기록 없는지
✅ 신축일 경우 ‘주택’ 용도인지
✅ 공인중개사 통해서만 계약 진행
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 등기부등본은 어디서 발급하나요?
A. 대법원인터넷등기소, 정부24 홈페이지에서 가능합니다.
모바일은 ‘정부24 앱’ 이용 가능.
Q2. 전세보증금이 근저당보다 많으면 안 되나요?
A. 위험합니다!
경매 시 보증금보다 근저당이 우선이기 때문에 전액 손실 가능성이 커요.
Q3. 을구가 비어 있으면 안전한 건가요?
A. 대부분은 안전한 편이지만, 다른 위험(명의 위장, 미등기 등)은 별도 확인 필요합니다.
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✍ 마무리하며
전세 계약 전, 반드시 등기부등본은 확인해야 합니다. 가급적 직접 확인해보는 것이 전세사기 피해를 확실하게 예방하는 방법이겠죠
700원 투자로 수천만 원의 손실을 막을 수 있다면, 그건 필수겠죠?
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