대지권 미등기 부동산, 매수하면 생기는 문제와 해결 방법 총정리

"대지권 등기 안 된 상태에서의 매매"는 부동산 매매 시 중요한 법적 리스크가 따르는 이슈입니다. 아래 내용을 통해 매수자와 매도자 모두 주의해야 할 사항을 명확히 정리해드리겠습니다.

■ 대지권 등기란?

**대지권(垈地權)**은 아파트, 오피스텔 등 집합건물의 전유부분(내 집)에 대응하는 토지의 지분권을 말합니다.
이 대지권은 등기부등본의 '표제부'와 '갑구'에 명확히 등기되어 있어야 해당 토지에 대한 법적 권리를 행사할 수 있습니다.

집합건물 등기(건물등기)는 되어 있지만, 대지권 등기가 누락된 경우입니다.
즉, 집은 있지만, 그 집이 올라가 있는 땅의 지분권은 법적으로 확보되지 않은 상태입니다.
보통 과거 오래된 아파트, 소규모 다세대주택, 무허가 건축물, 혹은 토지소유자와 분쟁 중인 건물에서 자주 발생합니다.

리스크 항목상세 설명

소유권 분쟁	대지권이 없으면, 건물이 멸실되었을 때 토지에 대한 권리가 없어 재건축·재개발에서 배제될 수 있음
담보가치 하락	금융기관은 대지권 없는 건물에 대해 담보 평가를 낮게 하거나, 아예 대출을 거부하기도 함
재건축·재개발 참여 불가	대지권이 없으면, 조합원 자격이 불가능하여 분양권을 얻지 못할 수도 있음
소유권 무효 주장 위험	토지 소유자가 무단 점유로 주장하며 법적 소송을 제기할 가능성 존재
전매 제한 또는 매도 어려움	향후 매도 시 다음 매수자도 동일한 우려로 구매를 기피할 수 있음

건물 등기부등본의 '표제부' 확인
- 대지권의 목적인 토지의 표시란에 해당 토지의 지번, 지목, 면적이 기재되어 있는지 확인
'갑구'에 대지권 등기 여부 확인
- '대지권의 목적인 토지의 표시' 아래 지분권(예: 1,000분의 23 등)이 명시되어야 안전함
대지권 미등기의 사유 확인
- 단순 행정누락인지, 법적 분쟁 중인 것인지 확인
- 등기소, 건축물대장, 토지대장, 구청 건축과 등지에서 확인 가능
소유자 또는 중개사에게 등기 가능성 여부 문의
- 대지권 등기 예정 여부, 일정, 조건 등을 문서화

본 건물의 대지권은 현재 등기되지 않았으나, 매도인은 2025년 12월 31일까지 대지권 등기를 완료하며, 등기 미이행 시 계약금의 200%를 배상한다.

대지권이 등기되지 않은 상태에서는 잔금지급 전에 반드시 등기 완료 여부 확인이 중요합니다.
가능하다면, 대지권이 등기된 후 잔금지급 및 소유권 이전 등기를 진행하는 것이 안전합니다.
대지권이 없다고 하더라도 건물만의 가치, 임대 수익, 입지 조건 등을 고려한 투자 전략은 가능하나, 반드시 할인된 가격에 매입해야 합니다.

"집은 있지만 땅이 없다?"

대지권은 단순한 서류 문제가 아니라, 향후 소유권 보호와 재산권 행사에 있어 매우 중요한 요소입니다.
매수 전 반드시 대지권 등기 여부를 확인하고, 법적 리스크를 방지하는 특약 조항을 준비해두세요.