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1가구 2주택 산정 기준 ?

by 에이원공인 2025. 2. 17.
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1가구 2주택 여부는 **세법(양도소득세, 종합부동산세 등)과 대출 규제(주택담보대출비율, 보금자리론 등)**에서 각각 다르게 적용될 수 있습니다. 주로 양도소득세 기준이 가장 많이 논의되므로 이를 중심으로 설명하겠습니다.


✅ 1. 1가구 2주택의 기본 개념

  • 1가구: 배우자 및 직계존·비속(부모·자녀 포함)이 동일한 주소지에 거주하는 경우
  • 2주택: 소유권을 보유한 주택이 두 채 이상일 경우 (가구내 구성원의 주택은 각각 가지고 있어도 합산)

✅ 2. 주택 수 산정 기준 (양도소득세 기준)

국세청에서는 다음과 같은 경우 주택으로 간주하여 1가구 2주택이 될 수 있습니다.

① 주택으로 포함되는 경우

  • 등기 여부와 관계없이 실제 거주할 수 있는 주택
  • 분양권을 소유한 상태에서 입주 가능(사용승인 완료)한 경우
  • 상속 주택 (일정 조건 충족 시 제외 가능)
  • 다가구주택: 한 건물에 여러 세대가 거주할 수 있어도 한 개의 주택으로 간주
  • 오피스텔: 주거용으로 사용하면 주택으로 인정될 수 있음

② 주택으로 보지 않는 경우 (1가구 2주택 예외 인정)

특정한 경우 일시적 2주택, 상속 주택, 소형 저가 주택으로 인정되어 1가구 1주택 혜택을 받을 수 있습니다.

1) 일시적 2주택 (비과세 가능)

  • 기존 주택을 먼저 보유한 상태에서 새로운 주택을 구입 후 일정 기간 내 기존 주택을 매각하면 1주택으로 인정
  • 기존 주택을 3년 이내 (조정대상지역은 2년 이내) 매도 시 비과세 적용

2) 상속 주택 (조건부 제외 가능)

  • 상속받은 주택이 있는 경우, 일정 조건 충족 시 주택 수에서 제외될 수 있음
  • 예를 들어, 1주택자가 부모로부터 주택을 상속받아 2주택이 된 경우, 일정 조건(지분율 40% 이하 등)에 따라 주택 수에서 제외 가능

3) 지방 저가 주택 (수도권 X, 공시가 3억 원 이하)

  • 수도권(서울, 경기, 인천) 외 지역에서 공시가격 3억 원 이하 주택을 추가 보유한 경우 1주택으로 간주 가능

4) 오피스텔 (업무용)

  • 주거용이 아닌 업무용으로 사용하면 주택 수에서 제외

✅ 3. 종합부동산세(종부세) 주택 수 산정

  • 주택 수 포함 여부는 기본적으로 양도세 기준과 유사하지만, 일정 조건에서 달라질 수 있음
  • 조정대상지역에 위치한 분양권, 입주권도 주택으로 간주하여 다주택자로 판단될 수 있음
  • 공시가격 3억 원 이하의 지방 저가 주택도 주택 수에 포함됨 (양도세와 차이점)

✅ 4. 대출 규제(주택담보대출)

  • 1가구 2주택자는 대출이 제한될 가능성이 높음
  • 주택담보대출비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 강화 적용됨
  • 조정대상지역 2주택자는 추가 대출 불가 또는 제한

✅ 5. 결론: 1가구 2주택 여부 판단 시 고려 사항

  1. 새로운 주택 취득 후 기존 주택 매도 계획 (일시적 2주택 여부)
  2. 상속 주택인지 여부 (일정 요건 충족 시 제외 가능)
  3. 저가 주택(공시가격 3억 원 이하)인지 여부
  4. 주거용 오피스텔인지 여부

➡️ 주택 수에 따라 세금 및 대출 규제가 달라지므로, 계약 전 전문가(세무사, 공인중개사) 상담 필수! 

      세법은 계속해서 변화하고 있으므로 현시점기준으로 재확인 필요 합니다 . 

 

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전속중개전문에이원강동

 

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