토지거래허가구역으로 묶이면 어떤 일이 벌어질까?

– 실수요자부터 투자자까지 꼭 알아야 할 부동산 제한 제도 총정리

■ 요약 한 줄

“토지거래허가구역으로 지정되면, 부동산 거래가 전과 완전히 달라집니다. 허가 없이 계약은 무효가 될 수 있습니다.”

■ 목차

토지거래허가구역이란 무엇인가?
지정 목적과 법적 근거
토지거래허가 대상 지역 확인 방법
토지거래허가가 필요한 부동산 종류
실거래 시 허가 신청 절차
허가 없이 계약하면 어떻게 되나?
토지거래허가가 미치는 영향
투자자 관점: 진입장벽과 기회
실수요자 관점: 주거 안정을 위한 조정
대표 사례: 서울 강남·성수·여의도 사례 분석
토지거래허가 해제는 언제 가능한가?
자주 묻는 질문(FAQ)
정리: 토지거래허가, 규제인가 보호막인가?

1. 토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역은 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 특정 지역 내 토지 거래를 제한하기 위해 지정하는 구역입니다.
지정된 구역에서는 일정 면적 이상의 토지를 거래하려면 사전에 관할 구청장의 허가를 반드시 받아야 하며, 이를 위반하면 계약은 무효가 됩니다.

2. 지정 목적과 법적 근거

법적 근거: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조

지정 목적

투기 방지
부동산 가격 급등 억제
무분별한 개발 차단
실수요자 중심 거래 유도

3. 토지거래허가 대상 지역 확인 방법

어디서 확인하나요?

국토교통부 ‘부동산종합공부’ 시스템
서울시 ‘토지거래허가구역 확인 시스템’
각 자치구청 홈페이지 고시 공고란
온나라부동산포털

구역은 고시문으로 지정되며 통상 1~5년 주기 검토하여 해제 여부 결정

4. 토지거래허가가 필요한 부동산 종류

토지이용 목적허가 면적 기준 (도시지역)

주거지역	18㎡ 초과
상업지역	20㎡ 초과
공업지역	66㎡ 초과
녹지지역	100㎡ 초과

※ 단, 주택은 건물과 함께 거래해도 ‘토지’ 면적 기준으로 판단

5. 실거래 시 허가 신청 절차

매수자(구매자)가 직접 허가 신청
관할 구청 민원실에 관련 서류 제출
통상 15일 이내 허가 여부 통보
허가 후 계약서 작성 및 잔금 처리 가능

필요 서류

매매계약서(사전작성 가능)
토지이용 계획서
매수 목적 진술서
실명확인서류

6. 허가 없이 계약하면 어떻게 되나?

계약은 무효입니다.
민법상 무효가 아닌, 행정법상 ‘강제 취소 대상’입니다. 매도인과 매수인 모두 책임을 질 수 있으며,
무효 거래로 인한 손해는 민사소송으로 이어질 수 있습니다.

7. 토지거래허가가 미치는 영향

1) 거래량 감소

허가 절차가 복잡하고 시간이 걸리기 때문에 거래량 자체가 줄어드는 경향이 있습니다.

2) 단기 투자 수요 위축

전매차익을 노리는 단타 거래가 불가능해집니다. 최소 2~5년의 실수요 의무조건이 포함되기도 합니다.

3) 실수요자 유입 증가

투자자가 빠진 자리에 실제 거주 목적의 실수요자가 들어올 수 있습니다.

4) 가격 안정화 또는 정체

거래가 줄어들면서 가격 상승세가 꺾이거나, 일시적인 하락이 나타날 수 있습니다.

8. 투자자 관점: 진입장벽과 기회

불리한 점

허가 요건 충족 어려움
전매 제한
실수요 요건 충족 어려움

유리한 점

외부 투기세력 진입 차단으로 ‘진입장벽 확보’
안정적 장기 보유자에게는 좋은 진입 시점
향후 해제 시 시세 상승 가능

9. 실수요자 관점: 주거 안정을 위한 조정

청약 대기 중인 실수요자라면 기회가 될 수 있음
다만, 주택 거래 전 반드시 허가 기준 확인 필요
거주 기간 유지 조건 위반 시 처벌(이행강제금)

10. 대표 사례 분석

1) 성수동 토지거래허가 사례 (2022~2024)

서울숲 일대 고급 아파트 개발 붐
갤러리아포레, 아크로서울포레스트 등 고가 아파트 거래 과열
2022년 허가구역 지정 → 거래 급감, 시세도 일시 하락

2) 강남 삼성동 일대 (2019)

현대차 GBC 부지 인근 투기 우려로 허가구역 지정
해제 전까지 거래량 반토막, 해제 이후 시세 회복

11. 해제는 언제?

통상 1년 단위 지정 → 실효성 검토 후 연장 또는 해제
투기 우려 완화, 시장 안정 시 해제 가능
해제 즉시 거래 증가, 단기 가격 반등 가능성 있음

12. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 전세 거래도 토지거래허가 대상인가요?
아니요. 매매 계약만 해당됩니다.

Q. 오피스텔도 토지거래허가 대상인가요?
토지면적 기준을 초과할 경우, 허가 대상입니다.

Q. 부부 공동명의로 매입하면 허가신청 누구 이름으로?
매수인 중 1인을 대표로 지정하여 신청합니다.

Q. 허가 이후 사정이 바뀌면 거래 취소 가능한가요?
가능하나, 위약금 등의 문제는 민사상 별도 협의 필요

13. 정리: 규제인가, 보호막인가?

토지거래허가구역은 단순한 규제 이상입니다.
부동산 시장의 과열을 막고 실수요자를 보호하는 동시에, 장기적 도시계획을 위한 정책 도구입니다.
투자자에겐 장벽이자 기회가 될 수 있고, 실수요자에겐 단기적인 불편함을 감수해야 할 수도 있습니다.

그러나 중요한 건 이 제도의 핵심 목적을 이해하고 대응 전략을 세우는 것입니다.
허가구역에 묶인다고 무조건 부정적으로 볼 게 아니라,
그 안에서 법적으로 안전하게 거래할 방법과 시기, 용도를 파악하는 것이 중요합니다.

에이원공인의 부동산 재테크 경제수업