부동산 정책 중 가장 많은 영향을 주는 제도 중 하나가 바로 조정대상지역 지정제도입니다. 조정대상지역으로 지정된 지역은 청약·대출·세금 등 다양한 부동산 규제가 동시에 적용되기 때문에, 실수요자와 투자자 모두에게 중요한 판단 기준이 됩니다.
이 글에서는 2025년 6월 기준으로 최신 정부 고시를 반영해, ‘조정대상지역’의 개념과 적용 규제, 주요 지역, 해제 기준 등을 구글 SEO에 최적화된 형식으로 상세히 설명드립니다.
■ 조정대상지역이란?
조정대상지역이란 국토교통부장관이 주택시장 과열 우려가 있다고 판단한 지역에 대해 지정하는 규제 구역입니다. 이는 투기과열지구와 달리 실수요 중심의 규제가 핵심으로, 주택 수요를 억제하고 안정적인 시장을 유도하기 위한 제도입니다.
■ 지정 요건
다음과 같은 지표를 종합적으로 판단해 조정대상지역을 지정합니다.
- 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률 초과
- 청약 경쟁률이 높고, 투자 수요가 급증한 지역
- 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 과도하게 높은 지역
■ 조정대상지역으로 지정되면 생기는 규제
항목규제 내용
| 주택담보대출 | LTV 최대 50% 제한, 투기지역은 40% |
| 전매제한 | 최대 3년 (분양권 전매 금지) |
| 재당첨 제한 | 10년 내 재당첨 불가 (공공분양) |
| 1주택 양도세 비과세 | 보유 2년 + 거주 2년 요건 추가 |
| 종합부동산세 | 공정시장가액비율 인상, 중과세 대상 확대 |
| 취득세 | 2주택자 8%, 3주택자 이상 12% 적용 |
특히 실거주 요건이 추가되면서 양도세 비과세 요건에 큰 영향을 미칩니다.
■ 2025년 6월 기준 조정대상지역 목록
서울 전 지역은 2025년 6월 기준 여전히 조정대상지역에 포함되어 있으며, 그 외 수도권 주요 지역도 포함됩니다.
- 서울: 25개 전 자치구
- 경기: 성남, 과천, 하남, 고양 일부, 광명, 안양 등
- 인천: 연수구, 남동구, 서구 등
단, 일부 경기 외곽 및 지방 도시(청주, 천안 등)는 해제됨
■ 해제 조건은?
정부는 아래와 같은 기준을 충족하는 경우 조정대상지역을 해제할 수 있습니다.
- 최근 3개월간 주택가격 변동률이 물가상승률 이하
- 청약경쟁률, 거래량, 미분양 수 증가
- 자치단체의 해제 건의
해제 여부는 국토부 주거정책심의위원회의 회의를 통해 결정됩니다.
■ 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 조정대상지역에서 주택을 사면 어떤 점을 유의해야 하나요? → 대출 한도 제한, 양도세 거주 요건 강화, 취득세 중과 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
Q2. 양도세 비과세 요건은 어떻게 바뀌나요? → 조정대상지역은 2년 보유 + 2년 실거주 충족 시에만 비과세 적용됩니다.
Q3. 전매제한은 분양권에도 적용되나요? → 네. 민간주택 분양권도 최대 3년 전매 제한을 받습니다.
Q4. 언제 해제될 수 있나요? → 주택시장 과열 우려가 없다고 판단되면 국토부가 분기별 심의 후 해제할 수 있습니다.
■ 마무리 요약
- 조정대상지역은 실수요 위주의 규제를 통해 주택 시장 안정화 목적
- 대출, 세금, 청약 등 복합 규제 적용되므로 매매 시 반드시 사전 확인 필요
- 거주요건 강화로 1세대 1주택 비과세 전략에 큰 변수
TIP: 조정대상지역 현황과 규제 내용은 국토교통부 누리집 또는 부동산 거래관리시스템에서 확인 가능합니다.
👉 국토교통부 주거정책심의위원회 바로가기