전세 계약서를 쓸 때 “특약사항은 그냥 참고용 아니야?” 하고 넘어가는 경우가 많습니다.
하지만 바로 그 특약 조항이 훗날 분쟁이나 금전적 손해의 시작점이 될 수 있습니다.
이번 글에서는 전세 계약 시 절대 피해야 할 위험한 특약 3가지를 꼼꼼히 알려드립니다.
세입자라면 반드시 읽고 계약 전에 확인하세요!
❌ 1. “임대인은 계약기간 중 주택을 양도할 수 있으며, 양수인은 본 계약을 승계하지 않아도 된다.”
이 조항은 정말 위험합니다.
집주인이 중간에 매매를 이유로 세입자를 내보낼 수 있다는 뜻으로 해석될 수 있습니다.
🔍 문제점
- 매수자의 실거주를 핑계로 중도 퇴거 요구 가능
- 보증금 반환 시기 지연 및 갈등 발생
- 임차인 대항력·우선변제권도 모호해질 수 있음
✅ 대응 방법
→ 반드시 “양수인은 본 계약의 내용을 전체 승계한다”는 문구를 명확히 포함시키세요. 또한 매매시 임차인에게 해당 사실을 고지하기로 한다 까지 요구하시면 더욱 안전합니다 .
❌ 2. “계약 만료 전 퇴거 시 위약금 ○○만원 지급”
전세계약 도중에 부득이하게 퇴거할 수도 있는데, 이런 특약은 상호 과도한 위약금을 요구하는 조항입니다.
딱히 합리적인 이유가 없는이상 따로 기재하는 것은 바람직하지 않습니다.
🔍 문제점
- 병역, 취업, 가족사정 등 정당한 이유에도 불이익
- 위약금이 지나치게 높게 설정될 수 있음
- 세입자 권리 침해 소지
✅ 대응 방법
→ “임차인의 귀책사유가 없는 정당한 사유 시 위약금 면제” 조항을 넣거나, 위약금 범위를 협의 후 수정 요청하세요.
다음임차인을 구하는데 협조하기로 하는것과 해당 중개수수료의 부담정도로도 적당합니다.
❌ 3. “장기수선충당금 및 수선비는 임차인이 부담한다.”
이건 특히 임차인들의 무지로 많이 놓치는 조항입니다. 장기수선충당금은 건물의 구조적 보수를 위해 적립되는 금액이며, 임대인의 소유자 책임입니다.
🔍 문제점
- 매달 1~2만 원씩 추가 부담
- 세입자가 내야 할 항목이 아님
- 장기적으로 금액이 누적될 경우 분쟁 발생
✅ 대응 방법
→ 계약서 특약란에 “장기수선충당금은 임대인이 부담한다”는 문구를 명확히 넣어두는 것이 좋습니다.
📝 계약 전 체크리스트
✔ 계약서 특약사항은 계약 당일이 아닌, 사전에 (가계약시 ) 미리 검토
✔ 이해 안 가는 조항은 질문하고, 수정 요청도 가능
✔ 카카오톡/문자 증거 확보도 중요
✔ 필요시 공인중개사 확인 + 전문가 자문 받기
📌 마무리하며
전세 계약의 특약은 단순한 ‘부가 설명’이 아닙니다.
계약 당사자의 의무와 권리를 결정하는 핵심 조항입니다.
이 글에서 소개한 3가지 특약은, 무심코 서명했다가 나중에 수백만 원 손해를 볼 수도 있는 위험한 내용입니다.
📣 전세 계약 전에는 꼭! 특약사항을 꼼꼼히 읽고 협의한 뒤 서명하세요.
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