■ 전세사기, ‘주거 붕괴’가 된 현실
전세사기 피해자가 수만 명에 달하는 가운데, 수천만 원에서 억대 피해를 본 이들이 속출하고 있습니다. 특히 청년, 사회초년생, 신혼부부 등 사회적 약자를 중심으로 피해가 집중되고 있습니다.
전세보증금 반환이 불가능해지고, 집주인이 세금체납 등으로 경매를 당하면서 보증금을 날리는 사례는 이제 더 이상 남의 일이 아닙니다.
👉 왜 이런 일이 반복되고 있을까요?
👉 정부는 어떤 대책을 내놓고 있을까요?
👉 피해자는 무엇을 어떻게 준비해야 할까요?
■ 전세사기란? 깡통전세와의 차이점
| 전세사기 | 허위 계약서, 명의 위장, 이중계약 등 '고의적 기망행위'를 동반한 범죄 |
| 깡통전세 | 매매가보다 전세보증금이 더 높은 상태 (실거주 중 피해 발생 위험 있음) |
| 유사사기 유형 | 전세권 미등기, 선순위 설정, 유령임대인 계약 등 |
❗ 피해는 이렇습니다
- 보증금 1억 돌려받지 못함
- 계약서에는 ‘등기부등본’상 실소유주 아님
- 임대인 행방불명
- 경매로 집 팔려도 보증금 일부만 회수
■ 전세사기 피해 유형별 현황
| 허위 계약/명의 위장 계약 | 약 38% | 대리인이 실제 소유자인 척 계약 |
| 깡통전세 (고가 전세) | 약 34% | 전세가율 95% 이상 |
| 보증보험 미가입 피해 | 약 15% | 갱신 시 보증 거절되거나 만기 전 해지됨 |
| 경매진행 후 회수불가 | 약 13% | 선순위 채권자에게 배당 후 무회수 |
■ 정부의 전세사기 지원 정책 총정리 (2024~2025 기준)
1️⃣ 긴급주거지원제도
- 전세사기 피해로 ‘집을 비워야 하는 경우’ 임시거처 제공
- 최대 6개월, 신청 시 추가 연장 가능
- LH, SH 등 공공임대 이용 가능
📍 신청처: 지자체 주거복지센터 또는 LH 고객센터
📍 자격요건: 전세사기 피해사실 확인서 소지자
2️⃣ 전세사기 피해자 확인제도
- 경찰 및 국토부 협력으로 사기 여부를 판별
- ‘전세사기 피해자 확인서’ 발급 시 혜택 적용
✔️ 혜택:
- LH 긴급주택 지원
- 경매절차 일시정지
- 금융지원 및 보증금 대출 우선지원
- 소송 시 무료 법률 상담 및 변호사 선임비 지원
3️⃣ 경매중지 및 우선매수권 부여
- 경매 시 피해임차인에게 우선매수권 부여
- 경매 진행 시 ‘자동 중지’ 조치 가능 (조건 충족 시)
✅ 핵심조건
- 임대인이 고의적으로 보증금을 반환하지 않음
- 해당 건에 대해 ‘확정일자 + 전입신고’ 완료
4️⃣ 전세사기 피해자 특별법 (시행 중)
| 법안 명칭 | 전세사기 피해 지원에 관한 특별법 |
| 시행일자 | 2023.06.01 |
| 핵심조항 | 피해자 정의, 국가보상, 법률구조, 금융지원 규정 포함 |
| 주요 효과 | 보증금 우선 회수권 인정, 우선매수권, 무상임대제도 등 포함 |
5️⃣ 보증금반환보증보험 활용 지원 (HUG·SGI 서울보증)
- 보증보험 미가입자도 후속가입 가능
- 피해사실 확인 후 ‘보험사에 청구’ 가능
- 일정 요건 충족 시 정부 보증료 일부 지원
| HUG | 최대 5억 | 연 0.128~0.208% | 보증금 + 계약서 사본 제출 |
| SGI서울보증 | 최대 7억 | 연 0.15~0.22% | 확정일자 및 전입신고 요함 |
6️⃣ 금융지원 제도 (전세사기 구제자금 대출)
- 전세사기로 이주가 필요한 경우 ‘최대 1억 5천만 원 대출’
- 연 1~2%대 저리대출 가능
- 무이자 또는 상환유예 혜택 적용
📍대상:
- 피해자 확인서 소지자
- 긴급 이주 예정자
- 소득요건 무관 (서민 배려 정책)
■ 전세사기 실제 피해사례 (2024년 기준)
사례 1. 대학생 A씨의 ‘대리 계약’
- 대전 원룸 계약, 실소유주 아닌 대리인과 계약
- 집주인 행방불명 → 경매 진행
- 보증금 2천만 원 손해
사례 2. 사회초년생 B씨의 ‘깡통전세’
- 서울 관악구 빌라, 전세가율 97%
- 집값 하락으로 보증금 회수 불가
- 전세사기 특별법으로 긴급주거지 지원받음
■ 피해자 대응 절차 및 준비해야 할 서류
| 1단계 | 전세사기 여부 확인 요청 | 계약서, 등기부등본, 임대인 정보 |
| 2단계 | 경찰 및 국토부 피해사실 확인 요청 | 피해내용 진술서, 사진 및 녹취 등 증빙자료 |
| 3단계 | 보증금 반환청구소송 or 경매 참여 신청 | 변호사 상담, 무료 법률구조 활용 |
| 4단계 | 지자체나 LH 통한 주거지원 신청 | 전입신고 확인서, 피해확인서 등 |
■ 피해 예방을 위한 전세계약 체크리스트 (2025년 개정 기준)
✅ 등기부등본 상 임대인과 실계약자 일치 여부
✅ 선순위 권리(근저당권, 압류 등) 존재 확인
✅ 보증금이 시세 대비 적절한 수준인지 확인
✅ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
✅ 계약 직후 즉시 ‘전입신고 + 확정일자’
✨ 보너스 팁:
보증보험 가입 전에는 보증가입 가능 여부 사전 조회 꼭 진행하세요!
HUG 보증 조회센터 또는 SGI서울보증
■ 2025년 시행 예정 주요 추가정책
| 전세보증금 상한제 도입 | 전세가율 일정 비율 이상 시 보증금 제한 | 2025.09 예정 |
| 사기우려물건 실시간 공개 | 국토부 사기 위험 물건 공시 서비스 개편 | 2025.04 시행 |
| 보증보험 의무화 확대 | 일정 면적 이하 빌라 포함 전체 계약 대상 적용 | 2025.12 예정 |
◆ 마무리: 피해자는 혼자가 아닙니다
전세사기는 더 이상 개별 피해자가 감당할 수 있는 수준이 아닙니다. 정부도 문제의 심각성을 인지하고 법령, 금융, 주거, 법률 등 다각도의 지원책을 내놓고 있으며, 피해자 지원센터, 법률구조공단, 금융감독원, 지자체 등이 협력하여 구제를 돕고 있습니다.
📞 전세사기 피해 신고 및 상담
- 국토교통부 콜센터: 1599-0001
- 전세사기 전담 상담센터: 1397
- 대한법률구조공단: 132
- HUG 고객센터: 1566-9009
- LH 콜센터: 1600-1004
[ 다음글 예고 ]
“깡통전세 피하는 법!”
🏚️ 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 등기부등본·전세가율·보증보험 가입 조건 총정리!
✔️ 전세 사기, 피해 후 대처보다 예방이 먼저입니다.
✔️ ‘깡통전세’와 ‘전세사기’는 어떻게 다를까요?
✔️ 임대차 계약서 쓸 때 이것만 확인하면 피해 확률 90% 줄어듭니다!