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■ 요약
- 전세가율 80% 초과 매물, 깡통전세 위험 증가
- 깡통전세란? 매매가보다 전세가가 높거나 비슷한 경우
- 피해 예방을 위한 실전 체크리스트 공개
1. 전세가율이란? 왜 중요할까?
전세가율은 매매가 대비 전세가 비율을 말합니다.
📌 전세가율 = (전세금 ÷ 매매가) × 100
매매가전세금전세가율
| 3억 | 2.4억 | 80% |
| 2.5억 | 2.2억 | 88% |
🔺 전세가율 80%를 넘으면 위험신호
만약 집값이 조금만 하락해도, 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있기 때문입니다.
2. 깡통전세란?
깡통전세는 집값보다 전세금이 더 많거나 거의 비슷한 상태로,
집이 경매로 넘어가도 세입자가 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 상황을 말합니다.
🧨 대표적인 깡통전세의 징후
- 시세보다 전세가가 너무 높다
- 신축 빌라/다가구 매물
- 주변 시세보다 월등히 높은 보증금 요구
- 집주인의 다중채무, 근저당권 과다 설정
3. 깡통전세 피해, 왜 계속 발생할까?
- 전세 사기범은 매매가 낮은 집을 전세가로 높여 전세금을 갈취
- 실제로는 집값보다 많은 전세금으로 세입자만 손해
- 보증보험에 가입해도, 감정가와 실제 경매 낙찰가 차이로 보증금 전액 보장 안 되는 경우 존재
4. 깡통전세 예방법
✔️ 필수 체크리스트 5가지
항목확인 방법
| 1. 전세가율 | KB부동산, 국토교통부 실거래가 조회 |
| 2. 등기부등본 | 근저당권, 가압류 확인 (정부24, 대법원 등기소) |
| 3. 시세 비교 | 주변 비슷한 연식/평수 매물 시세와 비교 |
| 4. 보증보험 가입 가능 여부 | HUG 전세보증금 반환보증 사이트에서 확인 |
| 5. 집주인 다주택 여부 | 임대사업자 등록 확인 / 다가구 주의 |
5. 전세보증금 지키는 마지막 방법: 보증보험
전세보증보험은 깡통전세를 방지하는 유일한 보호막입니다.
💡 보증보험 주요 조건
- 집값 대비 전세금 비율이 낮을수록 가입 승인 확률 ↑
- 집주인이 체납, 다주택, 세금 미납자일 경우 가입 거절 가능
- 사전 보증보험 가입 후 계약서 작성 권장
6. 실제 사례로 본 깡통전세 피해
📍 사례1 – 인천 신축빌라 A씨
- 전세 2억4천, 매매가는 2억3천
- 집주인 다주택자 + 근저당 설정
- 경매로 넘어가 보증금 1억 이상 손해
📍 사례2 – 서울 외곽 빌라 B씨
- 보증금 1억7천 / 매매가 1억6천
- 계약 시 등기부 미확인 → 전입·확정일자 있어도 후순위
7. 마무리 – “눈에 보이는 조건이 다가 아니다”
전세가율이 80%를 넘는 매물은 단순히 "싸고 넓은 집"이 아닙니다.
확인하고, 다시 확인하세요.
그리고 반드시 보증보험 가입 가능 여부를 먼저 체크한 후 계약에 임하세요.
📢 다음 글 예고
[전입신고만 해도 안전할까? – 대항력과 확정일자의 진짜 차이]
계약서를 썼다고 안심?
보증금 보호를 위해 반드시 알아야 할
전입신고와 확정일자의 관계, 헷갈리는 개념을 완전 정리합니다.
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