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최우선변제금은 주택 임대차 계약에서 임차인(세입자)이 보증금을 돌려받지 못할 경우, 경매나 공매에서 보증금 중 일정 금액을 우선적으로 돌려받을 수 있도록 법적으로 보호하는 제도입니다. 주로 서민 주거 안정을 위해 마련된 제도이며, "소액 임차보증금 보호"라는 의미를 가지고 있습니다.
최우선변제권의 주요 특징
- 적용 조건
- 소액 임차인: 보증금이 일정 금액 이하인 경우에만 적용됩니다.
- 주택임대차보호법에 따라 보호: 임차인이 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 상태여야 합니다.
- 대항력
- 임차인이 주택에 입주하고 전입신고를 완료하면 대항력이 생깁니다.
- 대항력을 갖추면 임대차 계약 후 소유자가 변경되더라도 임차권이 보호됩니다.
- 확정일자
- 관할 주민센터에서 확정일자를 받으면 우선 변제권이 생깁니다.
- 확정일자는 임차인의 권리 순위를 보장해 줍니다.
최우선변제금 보호 금액
최우선변제금의 금액과 보증금 한도는 지역에 따라 다릅니다.
2023년 기준으로 주요 지역의 금액은 다음과 같습니다:
최우선 변제금의 한도와 금액은 수시로 바뀔 수 있으므로 기준과 시점을 꼭 확인 해야 합니다
지역보증금 한도최우선변제금
| 서울 | 1억 6천5백만 원 | 5천5백만 원 |
| 수도권 과밀억제권역 | 1억 4천5백만 원 | 4천5백만 원 |
| 광역시 | 8천5백만 원 | 3천만 원 |
| 기타 지역 | 7천5백만 원 | 2천5백만 원 |
최우선변제금 지급 절차
- 주택 경매 또는 공매 진행
- 집주인이 채무를 상환하지 못해 주택이 경매로 넘어갈 경우.
- 배당 요청
- 임차인은 법원에 배당요구를 신청해 최우선변제금을 청구해야 합니다.
- 우선 지급
- 경매대금에서 최우선변제금이 우선적으로 지급됩니다.
중요한 점
- 최우선변제권은 보증금 전액을 보호하지 않습니다.
보증금의 일부만 우선 변제받을 수 있으므로, 보증금의 규모를 계약 시 신중히 고려해야 합니다.
- 임대차 계약 시 주의 사항
- 대항력과 확정일자 확보 필수.
- 계약 전 집주인의 권리관계를 확인(등기부등본 확인).
- 보증금이 최우선변제금 한도를 넘지 않는지 확인.
보호를 위한 주의사항
- 임대차 계약 시
- 계약 전 집주인의 권리관계를 확인하세요. (등기부등본 열람 필수)
- 보증금이 한도를 초과하지 않도록 계약 조건을 신중히 검토합니다.
- 전입신고와 확정일자 받기
- 계약 후 빠르게 전입신고와 확정일자를 받아야 우선변제권이 보장됩니다.
- 보증보험 가입 고려
- 보증금을 확실히 보호하려면 전세보증금 반환보증 가입도 추천합니다.
최우선변제금 제도는 주거 안정을 위한 중요한 보호 장치입니다.
자세한 상담이 필요하시다면 법률구조공단이나 관할 주민센터에 문의하시기 바랍니다. 😊
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02-474-9826
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