부동산 시장이 요동칠 때, 임차인은 불안하고 임대인은 세금이 두렵습니다. 이런 상황에서 임대인과 임차인이 모두 혜택을 볼 수 있는 제도, 바로 '상생임대주택'입니다.
■ 상생임대주택이란?
상생임대주택이란 임대인이 기존 임차인과 재계약하면서 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하고, 2년 이상 계약을 유지하면 양도소득세 비과세를 위한 ‘거주요건’을 충족한 것으로 간주하는 제도입니다.
👉 적용기간: 2021년 12월 20일 ~ 2024년 12월 31일까지 계약 체결 시
👉 적용대상: 1세대 1주택 소유자 (조정대상지역 포함)
👉 주요혜택: 양도소득세 비과세 시 ‘2년 거주요건’ 면제
■ 왜 중요한가요?
조정대상지역 내 주택을 매도할 때 양도세 비과세를 받기 위해선 원칙적으로 ‘2년 실거주’ 요건이 필요합니다. 그러나 상생임대주택 조건을 충족하면 실거주 없이도 세제 혜택을 받을 수 있어 임대인의 절세전략으로 각광받고 있습니다.
■ 상생임대주택 요건 정리
항목요건
| 임대인 요건 | 1세대 1주택자, 실거주 이력이 없는 경우도 가능 |
| 임차인 요건 | 기존 세입자와 재계약하는 경우 |
| 계약 시기 | 2021.12.20 ~ 2024.12.31 사이 계약 체결 |
| 임대료 인상 | 5% 이하 (보증금 + 월세 포함) |
| 임대기간 | 최소 2년 이상 계약 유지 |
| 직전계약 요건 | 직전 계약이 1년 6개월 이상 유지된 상태여야 함 |
💡 실제 적용 예시
▶ 예시 1: 2020년에 전세 계약 체결 → 2023년 1월 기존 임차인과 보증금 5% 인상 재계약(2년) → 2025년 3월 매도 시 거주요건 충족으로 양도세 비과세 가능
▶ 예시 2: 신규 세입자와 계약하거나 5% 초과 인상 → 상생임대주택 요건 불충족 → 거주요건 충족해야 비과세 가능
■ 증빙 자료 & 신고 방법
- 상생임대주택 특례신고서 (국세청 양식)
- 직전 계약서 및 상생계약서 사본
- 계약금, 월세 이체 내역 등 입증 자료
- 최소 2년 임대기간 종료 후 주택 양도 시, 세무서 또는 홈택스에 신고
■ 주의사항
- 계약 기간 중 중도 퇴거하면 혜택 무효
- 임차인이 변경되면 요건 불충족 (예외: 계약갱신청구권 행사 시 동일 인정)
- 월세·전세 전환 시 환산보증금 기준 확인 필수
- 양도 시까지 2년 이상 유지되어야 세제 혜택 적용 가능
■ 절세 전략으로서의 상생임대주택
- 다주택자가 1주택자로 전환한 후 비과세 요건 충족 전략으로 유리
- 세입자 교체 없이 장기간 임대 가능
- 실거주 없이 비과세 가능 → 실거주 부담이 없고 임대수익 유지 가능
■ 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 새로 들어오는 세입자와 계약해도 되나요? A. 기존 임차인과 재계약해야만 상생임대주택 혜택을 받을 수 있습니다.
Q2. 계약기간 중 세입자가 나가면? A. 2년을 채우지 못하면 혜택을 받을 수 없습니다.
Q3. 월세로 전환하면 계산은 어떻게 하나요? A. 환산보증금 계산법을 활용하여 전체 임대료가 5%를 초과하지 않아야 합니다.
Q4. 반드시 신고해야 하나요? A. 네, 증빙자료와 함께 세무서 또는 홈택스에 신고하지 않으면 혜택을 받지 못합니다.
◆ 마무리 정리
✔️ 임대료 인상 5% 이내 + 2년 재계약 = 양도세 비과세 요건 충족 ✔️ 기존 세입자와 재계약 필수 ✔️ 실거주 없이 절세 가능, 임대인과 세입자 모두에게 윈윈 ✔️ 2024년 12월 31일까지 체결된 계약만 해당되므로 기한 유의
상생임대주택은 실거주 요건을 피하면서도 양도세 비과세를 실현할 수 있는 귀중한 기회입니다. 임대인에게는 세금 부담을 줄이고, 임차인에게는 주거 안정을 제공하는 상생의 제도.
지금 내 임대차 계약이 해당되는지 꼭 확인해 보세요. 놓치면 후회할 수도 있습니다!
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