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“매매 계약은 했는데 별도등기가 필요하다고요?”
부동산 계약 과정에서 ‘별도등기’라는 용어를 처음 접하면 당황스럽기 마련입니다.
특히 아파트나 다세대 주택 등에서 대지권과 건물 소유권이 따로 관리되는 경우
자주 등장하는 개념이기도 하죠.
이번 글에서는 ‘별도등기란 무엇인가?’, 언제 필요한가?, 그리고 실제 등기부에서 확인하는 법까지
정확하게 알려드리겠습니다.
■ 별도등기란 무엇인가요?
별도등기란, 건물과 그 대지가 일체로 등기되지 않고 따로 등기된 상태를 말합니다.
즉, 건물의 소유권은 확보되어 있지만, 건물이 위치한 대지에 대한 등기(지분권)가 별도로 존재하는 경우입니다.
📌 쉽게 말해
“건물은 내 것인데, 그 땅은 내 지분이 온전히 등기되어 있지 않은 상태” 혹은 '별도의 권리가 있는 상태'
라는 의미입니다.
■ 이런 경우 별도등기를 확인해야 합니다
- 아파트나 연립주택, 다세대주택 매수 시
- 상가건물이나 오피스텔 거래 시
- 건물만 이전 등기할 때 대지권 미등기 상태인 경우
■ 등기부등본에서 별도등기 여부 확인 방법
등기부등본 표제부 또는 갑구/을구에서 다음과 같은 문구가 있는지 확인해보세요:
"대지권 없음 (별도등기)" "대지권 등기가 되어 있지 않음"
이런 문구가 있다면, 현재 건물만 소유권 등기가 되어 있고, 대지권은 별도 관리되고 있다는 뜻입니다.
■ 왜 별도등기를 주의해야 하나요?
- 향후 매매 시 불이익
→ 일반 매수자는 대지권 미등기 상태를 꺼림, 거래가 지연되거나 계약 파기 사유가 될 수 있음 - 대출 시 불이익 발생 가능
→ 일부 은행은 대지권 등기까지 완료된 물건만 담보 인정함 - 재건축·재개발 시 불이익
→ 대지권이 없으면 분양권, 지분권 배정에서 불이익 발생 가능
■ 해결 방법은?
① 건물 + 대지권 소유자가 동일한 경우
→ 대지권 등기를 별도로 신청하여 일체형으로 만들 수 있음
→ 관할 등기소 방문 및 법무사 또는 공인중개사와 협의 필요
② 건물 소유자 ≠ 대지권자인 경우
→ 매수 전 반드시 대지권 소유자 확인
→ 가능하다면 건물 + 대지 함께 매매 계약 체결
■ 실무 사례 – 강남구 역삼동 오피스텔
- 매도인이 건물만 등기하고, 대지권은 미등기 상태
- 매수인이 등기부 열람 후 별도등기 사실 확인
- 매매가 지연되어, 추가로 대지권 등기 진행 후 거래 완료
✔️ 이처럼 별도등기는 거래 성사에 큰 영향을 미칠 수 있으므로,
반드시 사전에 등기부 확인이 필요합니다.
◆ 마무리 요약
구분내용
| 별도등기란 | 건물과 대지권이 따로 등기된 상태 |
| 주의점 | 대출/매매/재건축 시 불이익 발생 가능 |
| 해결방법 | 대지권 등기 병합 또는 공동 매매 권장 |
👉 부동산 계약 시, 반드시 **“대지권 포함 여부”**와 별도등기 상태를 확인하세요!
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