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“신축 아파트 계약하려고 하는데 대지권이 아직 미등기 상태예요. 보증보험 가입이 안 된다고요?”
분양을 받거나 아파트를 매수할 때, 가장 걱정되는 것 중 하나가 **내 돈을 안전하게 지킬 수 있을까?**라는 점이죠.
특히 대지권 미등기 상태라면, 보증보험 가입 거절 혹은 심사 지연 같은 문제가 생길 수 있습니다.
이번 글에서는 대지권 미등기 아파트에서 보증보험 가입이 가능한지, 어떤 조건에서 문제가 되는지, 그리고 실제 사례와 해결 방안까지 정리해드릴게요.
■ 대지권 미등기란?
간단히 요약하면,
아파트 건물은 등기되었지만, 해당 건물이 지어진 땅(대지)에 대한 권리가 등기되지 않은 상태를 말합니다.
즉, “아파트는 내 것인데, 그 땅의 지분은 내 이름으로 등록돼 있지 않은 상황”이죠.
대지권이 미등기된 아파트는 법적 권리가 완전하지 않다고 판단되기 때문에,
금융기관이나 보증기관에서 심사에 신중을 기하게 됩니다.
■ 보증보험이란?
**보증보험(주택자금보증)**은 분양자나 매수인이 계약금 또는 중도금을 납입한 후,
혹시 모를 시공사 부도, 계약 해제, 계약 불이행 시에 돌려받을 금액을 보장받는 제도입니다.
대표적인 보증보험사 :
- HUG (주택도시보증공사)
- SGI 서울보증
- HF 한국주택금융공사
■ 대지권 미등기일 때 보증보험 문제점
항목내용
| ❌ 보증심사 거절 | 대지권 미등기 시 법적 권리 미확보로 판단하여 거절 가능성 |
| ⏳ 심사 지연 | 별도 서류 제출 요구, 추가 심사 발생 |
| 📉 담보가치 감소 | 일부 금융기관에서는 담보가치 낮게 평가 가능성 있음 |
| 💬 계약자 불안 | 분양자 입장에서는 계약금 손실 우려로 불안 심리 증가 |
■ 실무 사례 – 대전 유성구 신축 아파트 분양 시
- 시행사 측 대지 소유권 이전이 지연되면서
→ 입주자들은 건물만 등기된 상태에서 계약 진행 - 일부 세대는 전세금 보증보험 가입 불가 통보
- 시행사 측에서 ‘대지권 등기 예정 확약서’ 제출 후, HUG와 협의하여 순차적 보증 허용
✔️ 이처럼 시행사·시공사 측에서 명확한 계획과 서류를 갖추면 보증보험 가입이 가능해질 수 있습니다.
■ 해결방법 및 대응 전략
✅ 1. 보증기관과 사전 협의
- HUG, SGI 등에 대지권 등기 예정일과 소명서류 제출
- 시행사 또는 법무사를 통해 보증보험 가능 여부 사전 확인
✅ 2. 확약서/공문 요청
- 시행사로부터 “대지권 등기 예정 확약서”, “등기 지연 사유서” 등 확보
- 이를 통해 보증보험 심사 시 대체 서류로 활용 가능
✅ 3. 대체 담보 활용 가능 여부 확인
- 일부 금융기관은 대지권 외 추가 보증인, 담보 설정으로 심사 대체 가능
📌 주의사항
- 무조건 거절되는 건 아님!
→ 서류 보완 + 시행사 협조가 있다면 가입 가능성 충분히 존재 - 분양계약서 특약사항 확인
→ “대지권 등기 불이행 시 책임소재”에 대한 내용 명확히 확인 - 중도금 대출과 연결되어 있는 경우
→ 보증보험 가입이 필수이므로, 반드시 사전심사 통과 여부 확인
◆ 마무리 요약
구분내용
| 대지권 미등기란 | 건물은 등기됐지만, 땅의 지분이 아직 내 소유로 등기되지 않은 상태 |
| 보증보험 가입 문제 | 일부 기관은 보증 거절 또는 심사 지연 발생 |
| 해결방법 | 시행사 협조, 확약서 확보, 보증사 사전 상담을 통한 대응 |
👉 보증보험이 거절됐다고 당황하지 말고,
서류 보완과 협의를 통해 충분히 해결할 수 있는 문제입니다! 더 궁금하신 내용은 댓글로 알려주세요 !
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