💡 근저당 말소 조건 전세대출이란?
전세대출을 받기 위해서는 전세 보증금에 대한 담보 설정이 필요합니다.
그런데 집에 이미 은행 근저당이 설정돼 있다면, 세입자 입장에서는 불안하겠죠?
그래서 일부 집주인들은 이런 제안을 합니다.
“전세보증금을 먼저 주면, 그 돈으로 기존 대출을 갚고 근저당을 말소할게요.”
이런 방식이 바로 **‘근저당 말소 조건 전세대출’**입니다.
즉, 세입자가 전세보증금을 먼저 지급하고, 집주인이 그 돈으로 기존 대출을 상환한 뒤, 근저당을 말소하는 구조예요.
⚠️ 그런데 왜 이게 문제일까요?
표면적으로는 ‘전세 보증금 → 대출 상환 → 근저당 말소’의 깔끔한 구조처럼 보이지만, 이 방식은 갭투기의 대표 수단으로 사용돼 왔습니다.
🎯 갭투기의 실제 구조 예시
- **임대인(집주인)**은 이미 은행 대출(근저당)이 잡힌 집을 보유하고 있음
- 새로운 세입자에게 전세 계약을 체결하고, 보증금을 먼저 받음
- 그 보증금으로 기존 대출을 상환하고 근저당을 말소함
- 그 후 세입자는 전세대출을 실행함
이 구조는 얼핏 보면 문제 없어 보이지만, 실상은 세입자의 보증금으로 집을 굴리는 갭투기 방식입니다.
즉, 집주인은 자기 돈 한 푼 안 들이고
- 기존 대출을 갚고,
- 근저당을 지우고,
- 다시 또 다른 세입자 받아 집을 계속 돌리는 구조인 거죠.
이런 방식이 반복되면 집값은 인위적으로 오르고,
부동산 경기가 꺾였을 때는 전세보증금을 돌려주지 못하는 사고로 이어질 수 있습니다.
🛑 그래서 정부가 제한했습니다
정부는 2020년 이후 본격적으로 전세보증금을 이용한 갭투기를 차단하기 위한 정책을 시행했습니다.
그중 하나가 바로 👉 근저당 말소 조건 전세대출 제한입니다.
전세대출을 실행하기 전에 근저당이 말소되어 있어야 하고,
그 말소가 세입자의 보증금으로 이뤄지는 구조는 허용하지 않는다는 것이 핵심이에요.
✅ 현재 가능한 안전한 구조는?
은행과 정부가 권장하는 구조는 이렇습니다.
- 집주인이 자기 자금으로 기존 대출을 먼저 상환하고 근저당 말소
- 세입자가 안전하게 전세대출 실행 → 보증금 지급
즉, 세입자 돈을 먼저 받아서 근저당을 말소하는 방식은 안 된다는 것.
안전한 거래를 위해서 반드시 근저당이 말소된 상태에서만 대출이 실행되어야 해요.
📌 정리하면!
- 근저당 말소 조건 전세대출은
→ 세입자 보증금으로 기존 대출을 갚고, 말소한 뒤 대출 실행하는 구조 - 이 방식은 갭투기에 악용되어 세입자 보호에 취약
- 정부는 이를 제한하고 있고, 현재 대부분의 은행도 대출 불가로 처리
🏁 마무리하며
전세대출을 계약전이라면, 집주인에게 반드시 확인해야 할 점이 있습니다.
- 기존 근저당 유무
- 말소 계획이 있는지
- 세입자 보증금을 이용해 말소하려는 건 아닌지
근저당말
안전한 전세 거래는 결국,
제도와 순서를 지키는 것에서부터 시작된다는 점, 꼭 기억해 주세요.
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가장 쉬운 말로, 부동산 초보도 이해할 수 있게 설명드릴게요 😊
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