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전세금 보호, 두 가지를 제대로 알아야 진짜 안전하다!
■ 요약
- 확정일자와 전입신고는 서로 다른 개념
- 전세보증금 보호를 위해 두 가지 모두 꼭 필요
- 실전 적용 방법과 주의사항까지 정리
1. 확정일자란?
확정일자는 임대차계약서를 관공서에 등록해 날짜를 인증받는 절차입니다.
📌 쉽게 말하면: “이 날짜에 이 계약이 있었음을 공적으로 증명”
★ 역할
- 집이 경매로 넘어갔을 때, 보증금을 우선 변제받기 위한 법적 효력 발생
- 등기부상 다른 권리자들과 우선순위 경쟁에서 기준이 됨
★ 어디서 받나?
- 주민센터 방문 → 계약서 원본 지참
- 일부 인터넷 등기소에서도 가능 (전자계약은 자동 부여)
2. 전입신고란?
전입신고는 내가 해당 주소에 실제로 거주한다는 것을 신고하는 절차입니다.
📌 주민등록을 옮겨 거주지 변경을 공식적으로 알리는 것
👉 정부 기록상 해당 주소의 ‘실거주자’로 등록됨
★ 전입신고의 효과
- 임차인에게 대항력 부여
- 집이 팔리거나 담보로 넘어가도, 새 주인에게도 임대차 효력 유지 가능
3. 헷갈리는 개념 비교표
항목확정일자전입신고
| 목적 | 변제순위 확보 | 대항력 확보 |
| 신청장소 | 주민센터, 법원, 인터넷 등기소 | 주민센터 |
| 서류 | 임대차계약서 원본 | 신분증, 전입신고서 |
| 효력 발생일 | 확정일자 날부터 | 전입신고 접수일 기준 |
| 보증금 보호 | 단독으로는 불완전 | 단독으로는 불완전 |
| 필수 여부 | O | O |
👉 둘 다 해야만 보증금이 법적으로 보호됩니다!
4. 실전 시나리오: 놓치면 생기는 문제
❌ 전입신고만 한 경우
“계약서엔 확정일자가 없는데…”
→ 경매 시 다른 채권자보다 변제 순위가 밀릴 수 있음
❌ 확정일자만 한 경우
“주소는 옮기지 않고 그대로 놨는데…”
→ 대항력이 없어서 새 집주인이 계약을 무시할 수 있음
5. 전입신고와 확정일자, 언제 해야 할까?
계약 당일 or 입주 즉시 하는 것이 가장 안전합니다!
1️⃣ 입주와 동시에 전입신고
2️⃣ 계약서 원본 들고 확정일자 받기
3️⃣ HUG 전세보증보험 가입까지 함께 고려하면 안전지대 완성 ✅
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정치적 불확실성이 전세의 월세화를 어떻게 부추기고 있는지,
그리고 이런 상황에서 세입자와 임대인이 준비해야 할
전략과 선택지를 날카롭게 짚어드립니다.
혼란한 시기일수록, 냉정한 판단이 필요합니다. 구독하시면 알림 받아 보실 수 있습니다 .
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